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Peut-on demander un crédit pour une seconde acquisition ?

Acquérir un deuxième bien immobilier peut répondre au besoin de se constituer un patrimoine, faire un investissement locatif, ou encore à l’envie de disposer d’une résidence secondaire pour profiter de ses vacances ou en prévision de la retraite.
Mais qui dit second achat immobilier, dit nouveau crédit immobilier…
Pour devenir secundo accédant, vous devez être informé de quelques éléments.
deuxième bien immobilier

Est-il possible de faire deux emprunts immobiliers ?

Dans les faits, rien n’interdit d’avoir deux prêts immobiliers en même temps, et même plus ! Il est désormais courant d’avoir au moins deux crédits en cours.

C’est d’autant plus tentant que, ces derniers temps, les taux d’emprunts sont extrêmement bas,

En revanche, il sera nécessaire de bien déterminer les contours de son projet, à commencer par l’évaluation de sa capacité d’emprunt, pour acheter un bien immobilier en toute sérénité.

Combien puis-je emprunter pour l’achat d’un second bien immobilier ?

Votre capacité d’emprunt dépendra de plusieurs critères.

Voici les éléments à prendre en compte pour calculer sa capacité d’emprunt :

  • Ressources : salaires et pensions, bénéfices, revenus fonciers et de placements…
  • Charges : mensualités de crédits immobiliers et consommation en cours, loyers, pensions alimentaires…

La formule de calcul suivante s’applique :

(Ressources*0.33) – charges = capacité d’emprunt

Si votre foyer touche 3500€ de revenus pour 1000€ de charges, votre capacité de remboursement pour un nouvel emprunt serait logiquement de ((3500€x0.33)-1000) = 155€/ mois, soit un capital de 37.200€ sur 20 ans (155€ * 12 mois * 20 ans).

Le taux d’endettement généralement admis de 33% et le reste à vivre du demandeur seront étudiés avec attention.

La présence d’un apport influera sur le montant empruntable, quant au capital réellement disponible pour votre bien, il sera fonction des frais liés au dossier (taux d’intérêt, honoraires de notaire, frais d’agence…).

Deuxième bien immobilier : pour quel projet ?

Maison, appartement, mobile-home, villa, château… Neuf ou à rénover ?

Type, caractéristiques et usage du bien que vous souhaitez acquérir conditionneront les calculs représentatifs de votre situation financière.

Résidence secondaire

En étant déjà propriétaire, posséder deux logements induit que l’un d’eux sera considéré comme une résidence secondaire. L’administration fiscale ne reconnait qu’une seule résidence principale : celle où vous vivez plus de 6 mois dans l’année.

A la revente d’un bien, s’il n’est pas considéré comme résidence principale, vous serez taxé sur une éventuelle plus-value.

Toujours d’un point de vue fiscal, vous disposerez de beaucoup moins d’avantages : peu ou pas d’aide (rêt à taux zéro, rénovation énergétique…) et des impôts locaux et fonciers sans dégrèvement ni exonération possible (à part la redevance TV).

Capacité d’emprunt et solvabilité seront donc étudiées minutieusement.

Investissement locatif

Contrairement à une résidence secondaire, un investissement locatif sera analysé différemment au niveau du montage financier : ce nouveau bien doit vous rapporter de l’argent !

Toutefois, le loyer prévu pour ce logement devra être cohérent avec le marché, et ne sera pris en compte qu’à hauteur de 70%.

Au-delà du remboursement des mensualités immobilières, ce logement sera aussi sujet à différentes taxes et dépenses que vous devrez réaliser, qui ne sont pas à la charge des locataires.

On distingue deux catégories d’investissement locatif : la location nue et la location meublée.

Si vous hésitez, sachez qu’une location meublée implique de mettre à disposition du locataire des meubles et équipements (lit, électroménager, vaisselle…) occasionnant quelques dépenses complémentaires. En revanche, vous bénéficierez d’avantages en termes de revenus et d’imposition.

Comment obtenir ce deuxième crédit immo ?

Votre projet est bien défini, reste maintenant à le monter.

Les démarches sont exactement les mêmes que pour votre première acquisition, à une exception : vous ne disposerez pas des aides réservées aux primo-accédants et forcément votre taux d’endettement va être plus important.

à qui s’adresser pour contracter un nouvel emprunt immobilier ?

La banque qui vous a octroyé votre prêt immobilier parait le choix le plus logique, et semble tout indiquée.

Votre conseiller bancaire peut vous proposer une demande de trésorerie complémentaire pour ce nouvel achat. Ce « complément » s’ajoute à votre crédit actuel, sans avoir à souscrire de nouvel emprunt.

Si cette trésorerie peut vous éviter les effets de deux mensualités, n’hésitez pas à consulter des établissements concurrents qui se feront un plaisir de vous proposer une offre compétitive.

Dans tous les cas, quelle que soit la banque choisie, souscrivez vos deux emprunts dans le même établissement diminuera les charges et le coût de cette opération.

Et les courtiers ?

Faire appel à un courtier est une excellente idée : outre le fait de n’être rémunéré qu’en cas de succès dans votre dossier (vous n’avez rien à avancer), il vous fait gagner un temps précieux dans vos démarches, et négocie des taux avec lesquels il est difficile de rivaliser.

Renégociation de prêt…

Renégocier son premier emprunt peut vous aider à monter votre financement. Néanmoins, une différence d’au moins un point est nécessaire avant de se lancer, notamment pour couvrir les frais (indemnités de remboursement anticipé, frais de dossier et d’assurances, actes notariés …) ;
Exemple : si le taux d’intérêt du prêt d’origine est à 1.7% et que le taux actuel est de 0.9%, il est peu probable qu’une renégociation vous apporte un quelconque gain.

ou regroupement de crédits ?

Si votre taux d’endettement (et donc votre capacité d’emprunt) ne vous permet pas de réaliser votre projet, il va falloir trouver d’autres stratagèmes.

Si les banques offrent la possibilité de regrouper ses prêts, elles ne pourront pas inclure à la fois des prêts immobiliers et des prêts à la consommation.

Le regroupement de prêts peut pourtant vous permettre d’obtenir une surface financière plus conséquente pour votre projet. Cela peut-être d’autant plus avantageux si vous disposez de plusieurs crédits personnels en cours de remboursement.

Si la durée de remboursement est davantage étalée dans le temps, le montant de LA mensualité pourrait être beaucoup plus facile à supporter.

Ces prêts personnels seraient alors regroupés au sein d’un seul et même crédit aux conditions plus avantageuses d’un prêt immobilier (les taux d’intérêts connaissent une différence de 3 à 4 points entre le conso et l’immo)

Alors, si vous avez un projet immobilier complémentaire, et plusieurs crédits à rembourser, nous pouvons vous aider !

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