Comment faire un investissement locatif sans apport ?
Catégorie « Immobilier » – 15 min de lecture
Par Camille. B – Mis à jour le 26/01/2024
SOMMAIRE :
- Définition de l’investissement locatif sans apport
- Est-ce possible d’investir sans apport ?
- Le statut de propriétaire pour une résidence principale
- Les banques et l’apport personnel
- Favoriser un investissement locatif sans apport
- Financer un investissement immobilier via une SCI
- Les conseils pour réussir un investissement locatif sans apport
- Une opportunité grâce au dispositif Pinel
- Choisir le logement de votre projet
- Achat locatif dans l’ancien et les passoires thermiques
- Les limites pour l’investissement locatif sans apport
- Les charges à connaitre
- Le montant de salaire
- Le regroupement de crédits pour un investissement locatif sans apport
Investissement locatif sans apport : à quoi cela correspond ?
L’investissement locatif sans apport, également désigné comme un « financement à 110% », est une stratégie audacieuse qui mérite que l’on s’y attarde. Imaginez la possibilité d’acquérir un bien immobilier destiné à la location sans mobiliser votre épargne personnelle. Cela peut sembler intrigant, mais c’est une réalité à laquelle de nombreux investisseurs s’ouvrent. A ce moment-ci, on se demande comment cela fonctionne-t-il exactement ?
Dans ce scénario, la banque joue un rôle clé en acceptant de prêter la totalité du montant nécessaire à la réalisation de la transaction immobilière. Cela signifie non seulement couvrir le coût d’achat du logement, mais aussi prendre en charge les différents frais associés à la transaction. Parmi ces frais, les frais de notaire, représentant généralement entre 2 à 3 % de la valeur du bien pour un achat dans le neuf, ou entre 7 à 8 % pour un bien ancien, ainsi que les frais de dossier, pouvant atteindre jusqu’à 1 % du montant du bien.
Concrètement, le prêt sans apport offre une solution à 110 % du montant du bien immobilier, permettant à l’investisseur de disposer de la totalité du capital nécessaire pour concrétiser son achat.
Prenons un exemple concret : imaginez investir dans un appartement locatif sans avoir à débourser le moindre euro de votre poche.
Ce type d’approche peut sembler audacieux, mais pour ceux qui comprennent bien les tenants et les aboutissants, cela peut s’avérer être une stratégie (très) fructueuse.Cependant, avant de vous lancer tête baissée, nous vous recommandons de peser le pour et le contre de cette approche.
D’un côté, elle offre une opportunité d’investissement sans solliciter votre épargne personnelle, mais de l’autre, elle peut entraîner des coûts supplémentaires liés aux intérêts du prêt.
Avant toute chose, évaluez votre capacité à assumer ces coûts supplémentaires et de vous assurer que cette stratégie correspond à vos objectifs financiers. L’investissement sans apport peut être une solution très intéressante pour diversifier votre portefeuille immobilier et commencer à investir dans l’immobilier locatif. Comprendre les nuances de cette stratégie et peser soigneusement les avantages et les inconvénients sont les étapes pour réussir.
Alors, êtes-vous prêt à explorer cette possibilité et à repousser des limites que vous vous étiez peut-être fixées ?
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Investir dans le locatif sans aucun apport : est-ce possible ?
Honnêtement, investir dans l’immobilier locatif sans apport, c’est une idée qui peut sembler risquée, audacieuse et difficile.
Contrairement à l’achat d’une résidence principale, les banques se montrent généralement moins réticentes à accorder un prêt pour un investissement locatif sans nécessité d’apport initial.
La logique sous-jacente est que le bien acquis générera des revenus locatifs, soit un loyer que vous percerez chaque mois, vous fournissant ainsi des ressources supplémentaires en tant qu’emprunteur et simplifiant le processus de remboursement du crédit.
L’un des avantages clés de l’investissement locatif sans apport réside dans la facilité à revendre son bien lors de difficultés financières. Comparé à la vente d’une résidence principale, revendre un investissement locatif impacte moins votre quotidien. Cette flexibilité offre une grande solution pratique en cas de besoin.
Notez également que bénéficier d’un prêt à 110 %, couvrant non seulement le coût du bien mais également les frais associés, est considéré comme une faveur par certaines banques.
Considérez la chose suivante : pour être éligible à ce type de financement, l’emprunteur doit présenter un profil financier solide et un dossier irréprochable.
Un « excellent profil » implique généralement plusieurs facteurs :
- Une stabilité financière,
- Une bonne gestion des dettes,
- Un train de vie raisonnable,
- Des antécédents de paiement exemplaires.
La préparation minutieuse de votre dossier devient donc une étape phare et décisive.
Des chiffres indiquent que près de 6 prêts sur 10 sont accordés sans apport, soulignant la fréquence de cette pratique dans les secteurs bancaires et immobiliers. Les investissements locatifs sans apport représentent une part importante de l’activité bancaire, démontrant ainsi leur accessibilité. Environ 6 emprunteurs sur 10 n’utilisent pas leur propre épargne pour financer leur projet, maximisant ainsi la rentabilité financière et le traitement fiscal de leur investissement.
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Faut-il être déjà propriétaire de sa résidence principale ?
Investir dans l’immobilier locatif sans être propriétaire de sa résidence principale au préalable est tout à fait envisageable, mais les démarches peuvent présenter quelques nuances à absolument connaitre.
Si vous avez déjà votre propre logement, vous pouvez envisager de solliciter un prêt sans apport pour votre résidence principale. Cependant, quand il s’agit d’un investissement locatif, la question de la propriété préalable de sa résidence principale se pose.
Doit-on déjà posséder sa maison pour obtenir un prêt sans apport ? La réponse est claire : absolument pas.
Aujourd’hui, les banques peuvent être plus réticentes à prêter à 110 % si vous n’êtes pas déjà propriétaire. Leur préoccupation principale est d’éviter que votre investissement locatif ne compromette votre capacité d’emprunt pour l’achat éventuel de votre résidence principale. Elles veulent s’assurer que vous ne dépassez pas votre limite d’endettement, avec un taux d’endettement trop élevé, pour connaitre un mal—endettement, voire un surendettement.
Pour convaincre la banque (et quelle qu’elle soit : Crédit Agricole, Crédit Mutuel, Banque Populaire, Caisse d’Epargne, Société Générale, LCL, CIC, La Banque Postale, BNP Parisbas, Crédit Commercial de France …), vous devrez mettre en place un dossier solide démontrant la viabilité de votre projet.
Le dossier implique d’équilibrer soigneusement les charges liées à votre investissement locatif avec les revenus attendus. La transparence dans la présentation de votre projet financier peut jouer un rôle clé dans la prise de décision de la banque.
De plus, être propriétaire de sa résidence principale pourra jouer en votre faveur en offrant une garantie supplémentaire à la banque.
L’hypothèque ou l’IPPD (inscription en privilège du prêteur de denier) sur votre résidence principale peut rassurer la banque quant à sa sécurité financière. En revanche, si l’organisme de cautionnement refuse de garantir votre investissement locatif sans apport, proposer des garanties complémentaires pourra aussi renforcer votre profil d’emprunteur/investisseur.
D’ailleurs, si vous avez des crédits en cours pour un bien immobilier, vous vous demandez peut-être s’il est possible d’obtenir un nouveau prêt immonilier. Trouvez les réponses avec notre article qui répond à la question : peut-on demander un crédit pour une seconde acquisition ?
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Pourquoi les banques demandent-elles un apport personnel ?
Acquérir un bien immobilier, que vous soyez novice dans le domaine ou un habitué des investissements, implique généralement que les banques s’enquièrent du montant de votre apport personnel.
Cette somme, souvent fixée à au moins 10 % du prix d’acquisition, est d’une grande importance, pour plusieurs raisons. Elle vise avant tout à couvrir les frais annexes associés à l’opération, tels que les frais de notaire et les frais de dossier.
En cas de difficultés de remboursement futur, la banque a l’assurance de pouvoir se payer sur la revente du bien, mais les frais annexes, considérés comme des charges, restent irrécupérables. Vous l’aurez compris, demander un apport personnel permet à la banque de minimiser son risque lorsqu’elle accorde un prêt.
Cependant, retenez bien que cela ne signifie pas que l’absence d’apport soit un obstacle insurmontable. Certains emprunteurs parviennent à obtenir un prêt immobilier sans apport, voire à hauteur de 110 %, voire plus dans le cas de projets incluant d’autres dépenses :
- Travaux intérieurs (cuisine, climatisation, dressing),
- Travaux extérieurs (toiture, piscine…),
- Réaménagement,
- …
Cette obtention de prêt immobilier sans apport dans le cadre d’un investissement locatif, sera considérée comme plus facilement atteignable, lorsque les revenus générés par la location peuvent contribuer au remboursement partiel ou total de l’emprunt.
L’obtention d’un prêt sans apport pour un investissement locatif est une évaluation au cas par cas. Il est difficile d’établir des règles générales dans l’octroi de ce type de crédit.
La clé réside dans la préparation d’un dossier d’emprunt convaincant, où l’équilibre entre les charges liées à l’investissement et les revenus anticipés est présenté de manière transparente.
Chaque situation étant unique, chaque profil d’emprunteur étant unique, mettre toutes les chances de son côté implique de choisir judicieusement la bonne banque à laquelle s’adresser.
Aussi, sachez qu’avoir une excellente relation avec son banquier, bien que bénéfique, n’est pas la seule clé pour obtenir votre prêt.
Pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier sans apport, surtout dans le contexte d’un investissement immobilier, l’assistance d’un professionnel du financement s’avère précieuse.
Le recours à un courtier en financement ou en immobilier, expert dans le domaine, peut non seulement simplifier les démarches mais également accroître vos chances d’obtenir des conditions avantageuses. Car le courtier connait parfaitement les rouages de l’accord de prêt, il sera alors d’excellents conseils.
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Pourquoi favoriser un investissement locatif sans apport ?
Choisir un investissement locatif sans apport peut s’avérer une stratégie financière intelligente. Et cela, même si vous disposez d’une épargne personnelle suffisante pour constituer un apport dans le cadre d’une acquisition immobilière.
En effet, cette décision peut être motivée par divers facteurs : l’effet de levier du crédit et l’approche stratégique d’optimisation fiscale.
Effet de levier :
L’effet de levier du crédit se révèle être l’un des atouts majeurs d’un investissement locatif sans apport. En optant pour un prêt immobilier couvrant la totalité du bien, l’investisseur bénéficie de la possibilité de rembourser une partie ou la totalité de la mensualité grâce aux loyers générés.
Cette approche offre une manière efficace d’acquérir un patrimoine immobilier, où le coût d’acquisition est assumé par les locataires.
En maintenant un équilibre entre les revenus et les charges, le taux d’endettement reste sous contrôle. Ce point ouvre ainsi la voie à de nouveaux investissements locatifs.
L’effet de levier du crédit permet également un autre avantage : profiter de l’appréciation progressive du bien immobilier. Toutefois, il faut vraiment savoir que cet effet, mal maîtrisé, peut amplifier les pertes en cas de dépréciation du bien ou d’augmentation inattendue des charges liées à la location.
Investissement locatif :
Une autre raison de privilégier un investissement locatif sans apport réside dans le domaine de l’optimisation fiscale, notamment à travers le mécanisme du déficit foncier.
Ce mécanisme offre aux investisseurs la possibilité de réduire leur impôt sur le revenu en déduisant du loyer les charges liées à la rénovation ou à la restauration du bien loué.
Opter pour un financement sans apport personnel permet de maximiser le montant de l’emprunt immobilier, des intérêts payés, et par conséquent, le déficit foncier généré.
A savoir : le déficit foncier est plafonné à 10 700 € par an. S’il excède ce plafond, le déficit peut être reporté sur les 6 ou 10 années suivantes, selon la nature des revenus du foyer. Pour obtenir des informations détaillées, rendez-vous sur le site du gouvernement.
Pour illustrer ces concepts, imaginez un investisseur qui, grâce à un financement sans apport, acquiert un bien locatif.
Les loyers perçus couvrent les mensualités du prêt, et les charges déductibles telles que les intérêts d’emprunt contribuent à créer un déficit foncier. En utilisant ce déficit pour réduire son impôt sur le revenu, l’investisseur bénéficie d’une optimisation fiscale significative, renforçant la pertinence de l’investissement locatif sans apport.
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Comment financer un investissement immobilier via une SCI sans apport ?
Lorsque l’on envisage d’acquérir un bien immobilier à travers une Société Civile Immobilière (SCI), la question du financement se pose rapidement. Opter pour un investissement sans apport au sein d’une SCI est une stratégie envisageable. Il existe même des avantages particuliers à bien prendre en compte.
Concrètement, une SCI peut solliciter un prêt sans apport auprès d’une institution bancaire pour réaliser un investissement locatif. Cette approche peut se matérialiser de deux manières :
- Chaque associé contracte le prêt en son nom propre,
- La SCI elle-même emprunte en tant qu’entité juridique.
Par contre, notez bien que dans ce contexte, les banques peuvent exiger des garanties pour sécuriser l’emprunt.
D’un point de vue pratique, l’emprunt sans apport au sein d’une SCI présente des avantages précis :
- Premièrement, il permet aux associés de ne pas mobiliser leur épargne personnelle, préservant ainsi leur capacité financière individuelle.
- Deuxièmement, cela offre une flexibilité accrue dans la gestion des ressources financières de chaque associé, qui peut utiliser son apport potentiel pour d’autres opportunités d’investissement ou des besoins personnels.
Si votre projet est bien de financer un investissement locatif sans apport, avec une SCI, sachez que cette démarche nécessite une préparation rigoureuse.
Les banques peuvent exiger des garanties précises, telles qu’une hypothèque ou un privilège de « prêteur de deniers », pour sécuriser l’emprunt. Présenter un dossier solide, détaillant le projet d’investissement, les perspectives de rendement et les garanties envisagées, devient donc un point clé.
En parlant d’avantages, il faut absolument explorer les implications fiscales. Opter pour un prêt sans apport au sein d’une SCI peut offrir des avantages fiscaux spécifiques, tant au niveau des associés que de la société elle-même. Par exemple, cela peut permettre de maximiser les déductions fiscales liées aux intérêts d’emprunt et aux charges afférentes à l’investissement locatif.
Prenons l’exemple concret d’une SCI constituée pour acquérir un immeuble locatif. Les associés, au lieu de mobiliser une somme importante en apport, peuvent bénéficier de l’effet de levier du crédit. En remboursant le prêt grâce aux loyers générés, ils maîtrisent leur taux d’endettement tout en accumulant un patrimoine immobilier. En cas d’appréciation de la valeur du bien, l’effet de levier se révèle être d’un grand avantage.
Bien que cette stratégie puisse offrir des avantages significatifs, elle n’est pas sans risques, comme beaucoup d’autres stratégies financières.
Par exemple, une dépréciation de la valeur du bien sur le marché immobilier, une vacance prolongée du logement, ou des charges imprévues liées à la location pourront amplifier les pertes. La gestion doit alors est très prudente.
Besoin de financer une SCI ? Découvrez notre article sur le sujet : les meilleurs solutions de financement pour une SCI ?
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Quelques conseils approfondis pour réussir un investissement locatif sans apport
Pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier locatif sans apport, il vous faudra déployer une approche réfléchie et prendre des mesures précises pour présenter votre demande de manière convaincante. Revenons sur une analyse approfondie et des conseils détaillés pour chaque étape du processus.
Effectuez une simulation complète et comparez les offres :
La première étape consiste à réaliser une simulation en ligne avant de formuler votre demande de prêt immobilier locatif.
Cette démarche offre une visibilité précise sur le montant du prêt envisageable, en prenant en compte votre situation financière et les paramètres de votre projet immobilier.
La comparaison des offres de différents établissements préteurs est un aspect essentiel de cette étape.
Vous verrez que les conditions varient considérablement d’une banque à l’autre, que ce soit en termes de :
- Taux d’intérêt,
- Durée maximale de remboursement,
- Options de remboursement,
- Assurance emprunteur,
- Frais de dossier.
En faisant jouer la concurrence inter-banques, vous pouvez identifier l’offre la plus avantageuse en fonction de vos besoins de financement.
A savoir également :
La simulation offre également une opportunité d’évaluer la rentabilité potentielle de votre investissement sur le long terme.
En prenant en compte des éléments tels que le montant estimé du loyer, les charges, la taxe foncière et les travaux d’entretien, vous serez mieux équipé pour déterminer la viabilité financière de votre projet immobilier sans apport.
Préparez un dossier complet et convaincant :
La constitution d’un dossier de demande de prêt immobilier locatif sans apport est une étape délicate mais très importante. En plus des documents standards tels que la pièce d’identité, le justificatif de domicile, les avis d’imposition et le relevé de compte, il sera impératif de préparer un plan de financement détaillé. Si vous avez déjà demandé des crédits pour une seconde acquisition, ou bien procédé à un montage avec un courtier, vous devriez connaitre ces étapes.
Ce plan devrait inclure le montant précis du prêt demandé, le loyer estimé, les charges associées au bien immobilier, ainsi que les caractéristiques souhaitées pour le prêt, notamment la durée, le taux et la mensualité.
N’oubliez pas de mettre en avant vos atouts en tant qu’emprunteur : la stabilité de votre situation professionnelle, votre historique de crédit solide, ou une épargne personnelle plus ou moins importante.
Sollicitez l'expertise d'un courtier en prêt immobilier :
D’autre part, nous pouvons également vous conseiller de faire appel à un courtier en prêt spécialisé dans le crédit immobilier, que ce soit en ligne ou en agence.
Ces professionnels (comme les experts de finidemepriver.com) disposent d’un vaste réseau de partenaires bancaires et peuvent vous aider à trouver des offres de prêt adaptées à votre situation, même pour un prêt immobilier locatif sans apport.
Sachez que les avantages d’un courtier sont nombreux :
- Vous bénéficierez d’un gain de temps considérable, car le courtier effectue les recherches à votre place et vous présente les offres les plus avantageuses.
- Leur expertise et leur connaissance approfondie du marché leur permettent de négocier des conditions de prêt plus avantageuses, ce qui peut se traduire par des économies significatives sur les intérêts et les frais de dossier.
Définissez un coût total précis du projet :
Pour mener à bien votre projet immobilier, analysez son coût total. Pour définir ce coût, calculez l’intégralité des coûts et établissez un plan financier solide en minimisant les besoins financiers superflus, comme des travaux non essentiels.
C’est la clarté sur le coût total de votre projet qui vous fera gagner la confiance de la banque.
Donnez du soin à la constitution de votre dossier
La constitution d’un dossier de demande de prêt nécessite une préparation sérieuse. En plus des documents classiques, comme une pièce d’identité et un justificatif de domicile, incluez des documents détaillés tels que des relevés de compte et des devis de travaux. L’objectif est de démontrer votre sérieux et de renforcer votre profil emprunteur, avec de sérieux justificatifs. Sachez que les banques vérifient de nombreux éléments avant d’accorder un prêt immobilier. Découvrez en plus avec notre article dédié : Que doit vérifier la banque avant d’accorder un prêt immobilier ?
Faites en sorte d’être un “bon client”
Pour devenir un « bon client » aux yeux des banques, soyez attentifs aux offres parallèles, comme les assurances. C’est en montrant votre sensibilité à des solutions complètes que vous renforcerez votre profil d’investisseur fiable.
En plus, nous vous conseillons également de vous faire accompagner par un courtier. Son expertise permet d’obtenir des conseils précis, et leur feu vert constitue un argument puissant lors de la soumission de votre dossier à la banque.
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Investir dans l'immobilier neuf sans apport, une opportunité grâce au dispositif Pinel
S’engager dans un investissement locatif selon les principes du dispositif Pinel est une stratégie efficace. L’avantage majeur réside dans les incitations fiscales offertes par le dispositif Pinel. Ces incitations sont prises en compte lors du calcul du « reste à vivre« .
La stabilité de votre situation financière est un élément clé à connaitre, car les revenus locatifs générés doivent être suffisants pour couvrir une part importante du remboursement de votre emprunt.
Les principes fondamentaux du dispositif Pinel sont les suivants :
- Nature du logement : Le dispositif s’applique aux logements neufs situés dans des bâtiments d’habitation collectif.
- Plafonnement du loyer et des revenus : Les loyers perçus ainsi que les revenus du locataire doivent respecter des plafonds fixés par la réglementation.
- Performance énergétique : Le logement doit répondre à un niveau global minimal de performance énergétique.
- Localisation : Le dispositif concerne les logements construits dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
- Durée de location : Une durée initiale de location de 6 ou 9 ans est requise, avec la possibilité de la prolonger jusqu’à 12 ans, offrant ainsi un avantage fiscal croissant au fil du temps.
En optant pour un investissement locatif dans le neuf avec le dispositif Pinel, vous bénéficierez de plusieurs avantages :
- Réduction d’impôt,
- Création d’une source de revenus stable et potentiellement avantageuse pour rembourser votre prêt immobilier, même sans apport initial.
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Choisissez bien le logement de votre projet
Si vous vous demandez comment investir dans l’immobilier locatif, nous vous conseillons une première chose : sélectionnez judicieusement votre futur bien immobilier. La banque va scruter attentivement les éléments pouvant influencer le rendement locatif.
Pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt avantageux, nous vous recommandons de bien examiner les aspects suivants :
- La vacance locative demeure un critère déterminant. Couvrez les périodes d’inoccupation en souscrivant une assurance de loyers impayés. L’assurance sera une vraie sécurité en cas de défaut de locataire ou de travaux substantiels.
- La taille du logement impacte les coûts d’entretien et la fréquence du turn-over des locataires, des éléments qui jouent un rôle majeur dans le risque de vacance locative.
- Négociez avec soin le coût de l’assurance de prêt. Bien que l’achat locatif sans apport soit plus accessible, une négociation astucieuse peut optimiser votre investissement. Si besoin, faites jouer la concurrence et gardez en tête qu’il sera après possible de changer d’assurance de prêt dans une nouvelle compagnie d’assurance, moins chère.
- La situation géographique joue un grand rôle, déterminant la demande locative du marché immobilier local.
- Tenez bien compte du caractère neuf ou ancien du logement, ce point affectera les incitations fiscales et les frais d’entretien prévisionnels.
En prenant en considération tous ces facteurs spécifiques, vous ferez en sorte de diriger votre investissement locatif vers un rendement optimal. D’ailleurs, n’oubliez pas que chaque décision, qu’elle concerne la taille du logement, la situation géographique ou le choix entre le neuf et l’ancien, a des répercussions sur la réussite financière du projet. Un investissement bien pensé et bien négocié est la clé pour réussir son projet immobilier.
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Achat locatif dans l'ancien : quel fonctionnement pour les passoires thermiques
Investir dans l’ancien peut être une stratégie intéressante. En revanche, aujourd’hui il faut absolument prendre en compte un aspect souvent négligé : la performance énergétique du logement.
Les biens classés en catégorie G ou F sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) sont désormais interdits à la location. Cette mesure vise à promouvoir des logements plus respectueux de l’environnement et à réduire l’empreinte carbone du parc immobilier français.
Cependant, investir dans ces « passoires thermiques » présente un caractère particulier. Les banques adoptent une approche prudente envers de tels biens, ce qui peut impacter significativement votre capacité à obtenir un prêt. Contrairement aux logements plus écoénergétiques (comme les logements neufs aux dernières normes), les loyers ne sont pas toujours pris en compte dans le calcul du taux d’effort, rendant l’obtention de financement plus complexe. De plus, les banques exigent souvent un apport personnel plus important et vous encouragent à inclure les coûts de rénovation dans le crédit.
Imaginez la situation suivante : vous investissez dans une vieille maison avec un charme indéniable, mais qui se trouve être une vraie passoire thermique. Non seulement cela pourrait vous mettre en difficulté financière (coût de l’énergie pour chauffer le bien), mais cela pourrait également entraver votre capacité à louer le bien, entraînant une absence de loyers et, par conséquent, un remboursement de prêt compromis.
Pour trouver une solution, nous recommandons à tout investisseur d’envisager des alternatives précises :
- La recherche de subventions gouvernementales pour la rénovation énergétique
- La recherche de prêts spécifiquement conçus pour les rénovations éco-responsables.
L’idée est de transformer ces passoires thermiques en logements écoénergétiques attrayants, ce qui peut non seulement respecter les normes légales, mais aussi offrir des avantages à long terme tant sur le plan financier qu’environnemental.
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Quelques limites pour l'investissement locatif sans apport
L’investissement locatif sans apport offre indéniablement des opportunités comme nous l’avons précédemment vu. Cependant il est vraiment important de connaître ses limites pour prendre les bonnes décisions. Sachez que disposer d’un apport personnel peut considérablement influencer la réussite de votre projet immobilier.
0L’apport financier, entre 10% et 15%, peut considérablement augmenter votre capacité d’emprunt, vous offrant ainsi la possibilité d’acquérir un bien mieux situé ou doté de meilleures caractéristiques.
Dans le domaine de l’investissement locatif, la qualité de votre propriété joue un rôle déterminant pour attirer des locataires, réduisant ainsi le risque des vacances locatives, à absolument éviter.
Un apport personnel bien géré peut également contribuer à réduire votre taux d’endettement. En empruntant un montant moindre, vous améliorez vos chances d’obtenir l’approbation de la banque. Cette stratégie financière peut ouvrir des portes pour réaliser votre investissement dans des conditions avantageuses.
De plus, nous insistons de ne pas sous-estimer l’impact positif de l’apport sur les conditions de prêt. En disposant d’un apport, vous avez (généralement) la possibilité de négocier des taux plus favorables, ce qui non seulement va diminuer le coût total de votre acquisition, mais encore renforcer le rendement potentiel de votre investissement locatif.
Les charges à connaitre pour l’investissement locatif
Comme nous l’avons précisé, précédemment, investir dans l’immobilier locatif sans apport financier peut être une démarche très intéressante. Par contre et avant toute chose, il faut que vous évaluiez toutes les charges liées à un tel projet. Au-delà du remboursement du prêt immobilier, de nombreux éléments financiers doivent être pris en compte pour garantir la rentabilité de votre investissement.
Taxe foncière
Tout d’abord, la taxe foncière est un poste de dépense incontournable. Elle représente la contribution territoriale que vous devrez verser en tant que propriétaire, et son montant peut varier en fonction de la localisation du bien. Incluez le montant estimatif de la taxe dans vos calculs de rentabilité pour éviter les surprises fiscales.
Assurances
Les assurances constituent également une charge importante. En plus de l’assurance de prêt, qui est souvent exigée par les banques, vous devrez envisager une assurance habitation pour couvrir d’éventuels sinistres ou dommages. Ces coûts doivent être anticipés pour maintenir la pérennité de votre investissement.
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Mensualités
Les mensualités, qu’elles soient liées à votre résidence principale ou à votre investissement locatif, influencent votre taux d’endettement. Faites attention à bien évaluer ces charges fixes, par rapport à vos revenus, pour garantir votre capacité à rembourser le prêt sans compromettre votre budget.
Frais de gestion
Les frais de gestion peuvent également être à bien prendre en considération. Si vous décidez de confier la gestion locative à un tiers, comme une agence spécialisée en gestion locative, des frais d’agence s’ajouteront. Nous vous conseillons de peser le pour et le contre entre gérer vous-même votre bien ou déléguer cette responsabilité à des professionnels.
Globalement, intégrez toutes ces charges dans votre dossier de demande de prêt sans apport est décisif. La complétude de votre dossier va démontrer, non seulement votre transparence vis-à-vis des institutions financières, mais aussi votre capacité à anticiper les dépenses liées à votre investissement locatif.
Par exemple, imaginez que vous investissez dans un appartement au centre d’une ville moyenne française. La taxe foncière sera probablement plus élevée que pour un bien situé en périphérie de cette dernière. En comprenant ces spécificités liées aux taxes, vous pourrez ajuster votre budget en conséquence. De même, en souscrivant une assurance habitation adaptée aux caractéristiques de votre bien, vous évitez des frais imprévus en cas de sinistre.
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Quel montant de salaire pour un investissement locatif ?
Investir dans l’immobilier locatif sans apport financier est accessible si vous comprenez les critères clés que les banques examinent attentivement. Votre situation financière et professionnelle sont les principaux éléments qui pèsent dans la balance.
Gardez en tête que les banques privilégient les emprunteurs avec des revenus réguliers élevés, offrant ainsi une garantie de remboursement stable.
Démontrez une stabilité financière sur plusieurs années, voire une progression, pour renforcer votre dossier. Les banques favoriseront toujours les investisseurs ayant déjà réussi dans des projets similaires et ceux qui ont maintenu un flux de trésorerie positif. Ce point témoigne de la capacité à gérer efficacement votre investissement, minimisant ainsi les risques financiers.
Néanmoins, nous soulignons que la diversité des profils d’investisseurs peut être un atout. Certains peuvent avoir des revenus réguliers élevés, tandis que d’autres peuvent apporter une expérience réussie d’investissements antérieurs, ou encore une combinaison des deux. Les banques adoptent une approche globale, présentez alors votre situation de manière complète.
Pour illustrer, considérons le cas d’une de nos clientes que nous avons conseillée, en 2021, qui, malgré un salaire modeste, a réussi à constituer un portefeuille immobilier prospère en choisissant judicieusement des propriétés à fort rendement. Sa capacité à maintenir un flux de trésorerie positif a été un argument convaincant pour ses différents prêteurs. Aujourd’hui, elle profite de ses investissements avec les revenus supplémentaires qu’elle se dégage.
Le regroupement de crédits pour un investissement locatif sans apport
Le rachat de crédits se présente comme une solution extrêmement avantageuse pour concrétiser un investissement locatif sans avoir besoin d’un apport conséquent. En effet, la stratégie financière avec, le rachat de crédits permet de regrouper l’ensemble de vos crédits en cours, réduisant ainsi vos mensualités et dégageant une capacité d’emprunt supplémentaire.
L’avantage premier du rachat de crédits réside dans la diminution du taux d’endettement global. En réunissant vos crédits en un seul, vous optimisez votre gestion financière en bénéficiant d’une mensualité unique, souvent moins élevée que la somme des mensualités antérieures.
Au final, l’opération libère une marge de manœuvre financière précieuse, avec des économies importantes chaque mois. Ces économies sont idéalement disponibles pour financer votre investissement locatif sans mobiliser d’apport.
Les chiffres confirment cette approche : selon les chiffres du secteur, les emprunteurs ayant opté pour un rachat de crédits ont pu réduire leurs mensualités jusqu’à 60%. Cette économie très importante offre une opportunité inestimable pour constituer un capital initial ou pour financer une partie du projet d’investissement.
Sachez également que le rachat de crédits permet de négocier un nouveau taux d’emprunt, parfois plus avantageux. Des économies significatives sur le coût total du crédit peuvent ainsi être réalisées, en fonction des taux disponibles sur le marché. Par exemple, une baisse de seulement 1% du taux d’intérêt sur un prêt de 200 000 euros sur 20 ans peut représenter une économie de plus de 20 000 euros.
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Article rédigé par Camille B.
Analyste crédit chez finidemepriver.com
Mise à jour le 26/01/2024
Référence article : CFUILSA