Comment obtenir un prêt immobilier sans apport ?
Vous souhaitez accéder à la propriété, vous avez trouvé le bien de vos rêves, mais vous n’avez pas d’apport. D’une manière générale, l’organisme prêteur a pour habitude d’exiger un apport. L’apport est cette somme d’argent que vous détenez et qui vient consolider votre plan de financement. D’une manière générale, l’apport est débloqué dès début de l’emprunt et sert fréquemment à financer les frais liés à l’opération de crédit (frais de notaire, frais de dossier, frais d’agence immobilière, etc.).
Néanmoins, tous les emprunteurs n’ont pas la chance d’avoir un apport ! Et pourtant, nombre d’entre eux parviennent toutefois à « boucler » leur financement et à concrétiser leur projet d’acquisition. Alors, peut-on emprunter sans apport ?
C’est quoi l’apport personnel ?
L’apport personnel, c’est la somme (non-empruntée) mise à disposition par les emprunteurs, qui sera investie dans le projet d’acquisition du bien immobilier. Cet apport représente, en règle générale et à minima 10% du financement total. Souvent cet effort financier consenti par le particulier permet de financer les frais périphériques de l’opération d’acquisition comme les frais de notaires, les frais de dossier, les frais d’agence immobilière, etc.
Notons également que l’apport personnel permet de consolider une demande de prêt. L’organisme prêteur portera un regard positif sur cet effort consenti par les emprunteurs. Cela pourra déboucher d’ailleurs sur de meilleures conditions de taux, par exemple ; voire un montant financé plus conséquent. L’apport personnel rassure l’établissement prêteur quant aux capacités d’épargne des emprunteurs. C’est un signe de saine gestion ; et c’est donc rassurant pour celui qui prête l’argent !
Pouvons-nous réellement emprunter sans apport ?
Au moment de la découverte de votre besoin de financement, l’organisme prêteur s’attachera à analyser la pertinence de vos revenus (et de leur pérennité), à la qualité de vos relevés de comptes bancaires, à votre situation professionnelle, mais aussi à votre situation matrimoniale, patrimoniale, etc…
Et l’organisme de crédit s’intéressera à votre apport pour évaluer la réalisation de votre achat immobilier ; gage de votre capacité à épargner, et donc à mieux rembourser votre prochain crédit immobilier !
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Sans apport, à quoi porte le plus attention l’établissement prêteur ?
Nous avons donc clairement expliqué combien l’apport est une donnée importante dans le plan de financement d’un projet d’acquisition immobilière. Pour autant, nous trouvons aujourd’hui, en France, des banques capables de financer 100% de la valeur du bien à acheter, mais aussi 100% des frais liés à l’opération d’acquisition (frais de notaire, frais de dossier, frais d’agence immobilière, etc.). Ce mode de financement porte un nom : le 110% ! Ceci consiste donc à financer 110% du prix d’achat de la maison.
Cette opération permet aux emprunteurs de n’avancer aucune somme d’argent et de financer la totalité de la valeur du bien et aussi la totalité des frais annexes.
Pour autant, ce type de financement n’est pas proposé à tous les emprunteurs. Plus risqué pour la banque, le 110% exige des garanties de la part des emprunteurs qui souhaitent obtenir un crédit, et des atouts concrets.
En effet, la banque portera une attention très particulière sur plusieurs éléments, qui feront varier vos chances d’obtenir un financement :
- La stabilité de l’emploi : le CDI, l’ancienneté dans la même entreprise, la nature du secteur d’activité professionnelle (prisé ou non) sont autant de points d’appréciation qui seront analysés. Ils sont le gage pour l’établissement prêteur d’une meilleure régularité des remboursements des échéances.
- L’âge des emprunteurs : ne pas présenter d’apport à 25 ans est plus compréhensif pour un actif qui est depuis peu sur le marché du travail. L’absence d’apport s’expliquera par le fait que l’acquéreur n’a pas eu le temps de se constituer d’épargne et donc une situation financière.
Ceci est moins facile à justifier pour un emprunteur de 45 ans. - Un train de vie en rapport avec les revenus : la banque portera un regard très attentif aux relevés de comptes bancaires et à leur tenue. L’analyse portera sur les dépenses mensuelles, sur l’utilisation du découvert (ponctuel ou chronique), sur l’épargne réalisée chaque mois, et sur les éventuels incidents. Une bonne tenue des comptes bancaires sera un élément déterminant dans l’acceptation de votre demande de financement.
- Un saut de charge mesuré : l’organisme de crédit veillera à contrôler que la mensualité de votre prochain crédit soit en rapport avec votre ancienne charge locative. S’il doit y avoir une différence entre les deux (saut de charge), celle-ci doit être « raisonnable ». Pour exemple, si les futurs emprunteurs paient un loyer de 900 € et que leur prochaine mensualité de prêt est de 1 300 €, sont-ils en mesure d’assumer les 400 € d’effort supplémentaire mensuel ? et le pourront-ils surtout s’ils n’ont pas réussi à épargner auparavant ?
- Un reste à vivre cohérent : La taux d’endettement des emprunteurs ne pourra pas excéder 33% de ses revenus. C’est une norme connue. De la même façon, afin d’être garantis que vous parviendrez à supporter vos mensualités, les établissements veillent à ce qu’il y ait très peu de différence entre le montant de votre ancien loyer et celui de vos futures mensualités.
- La notion de foyer : la banque prêtera également une oreille très attentive au fait qu’il n’y ait pas un mais deux emprunteurs. En effet, deux emprunteurs, ce sont aussi deux salaires pour les primo accédants. C’est aussi une division du risque pris par l’établissement prêteur. C’est ne pas tout miser sur une seule source de revenus.
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Qui peut obtenir un crédit sans apport ?
Nous recensons trois catégories d’emprunteurs principalement concernées par le crédit sans apport :
- Nous connaissons la première qui regroupe les jeunes emprunteurs. En règle générale, ces derniers ont rejoint le monde du travail depuis peu. Cette courte expérience dans la vie active explique le fait qu’ils n’ont pas encore eu le temps nécessaire à la constitution d’une épargne suffisante. Sans épargne, ces jeunes emprunteurs sont donc très sensibles aux offres 110% des banques qui le proposent.
- Une autre catégorie se dégage également : les investisseurs. Nous rencontrons les investisseurs qui souhaitent constituer du patrimoine, et ceux qui souhaitent défiscaliser. Et pour ces derniers, nous savons que la réduction de l’assiette fiscale dépend de l’importance de l’emprunt (et donc des intérêts). Le fait d’emprunter sans apport est au final une condition d’optimisation.
- Enfin, nous avons une troisième catégorie d’emprunteurs : les épargnants ! Nous parlons des emprunteurs qui détiennent une épargne confortable (gage d’ailleurs de leur solidité financière et de leur sens de la bonne gestion budgétaire) mais qui souhaitent conserver des liquidités. Cette catégorie anticipe d’éventuels prochains « coups durs » et veut conserver des fonds facilement mobilisables. Pour ce faire, ils privilégient les offres 110% également.