Hypothèque ou caution, que faut-il choisir ?

Quel garantie choisir pour son prêt immobilier : hypothèque ou caution ?

Tout établissement bancaire qui accorde un prêt immobilier à ses clients se doit de mesurer le risque en cas de difficulté de règlement des futures échéances.

Afin de se protéger, celui-ci exige le plus souvent une garantie. Les principales garanties sont l’hypothèque & la caution.

Qu’est-ce que l'hypothèque ?

Le prêt hypothécaire ou crédit hypothécaire est un prêt bancaire garanti par un ou plusieurs bien(s) immobilier(s) dont l’emprunteur est propriétaire.

Il peut être mis en place pour l'achat d´un bien neuf et également dans le cadre d'un investissement dans l'ancien (résidence principale, secondaire ou locative et, sous plusieurs formes soit de bureaux, de maison, d’appartement, d’immeuble d’habitation ou de murs commerciaux).

Les biens doivent appartenir en nom propre à l’emprunteur, ou appartenir à une SCI détenue par l’emprunteur.

Définition de l’Hypothèque

Une hypothèque est un acte notarié par lequel un emprunteur s'engage à remettre un bien à son créancier en cas de défaut de paiement. 

L'hypothèque peut porter sur des choses palpables ou non, à l'inverse de l'IPPD (inscription au privilège de prêteur de deniers) qui ne peut porter que sur du palpable. 

Les actes hypothécaires sont conservés au bureau des hypothèques.

Lors d'une transaction immobilière, le notaire interroge le bureau des hypothèques afin de connaître le nom des éventuels créanciers ayant un droit sur l'immeuble, il vérifie si il y a des inscriptions (judiciaires/bancaires).

Dans les faits, à l’extinction du prêt pour lequel une hypothèque était adossée, celle-ci sera levée automatiquement au bout d’un an.

Si le client souhaite vendre son bien immobilier pour faire racheter sa dette avant terme, il devra payer des frais de mainlevée d'hypothèque. Le montant de ces frais est déterminé par le biais d’un décret.

 

Définition de la Caution

La caution est une alternative à l’inscription hypothécaire. C’est un engagement pris par un organisme financier spécialisé (appelé Société de caution) et, qui a pour but de garantir le remboursement du prêt par l'emprunteur auprès de la banque qui lui a accordé un crédit immobilier.

L'organisme de caution doit être agréé par l'établissement prêteur qui acceptera ou non cette garantie en fonction du profil de l'emprunteur et du plan de financement demandé.

Ces organismes fonctionnent grâce à des fonds de garantie (crées par des banques et assureurs) ce qui permet de mutualiser les risques. L'emprunteur n'est pas tenu de signer l'acte de caution devant un Notaire.

Il faut savoir que les frais de cautionnement intégrés dans le plan de financement sont tout ou parties récupérables au terme du prêt souscrit sans que le montant de cette restitution soit parfaitement garanti en fonction des organismes.

Les coûts et leurs fonctionnements

Le coût initial de la caution est légèrement plus élevé que la mise en place d’une garantie hypothécaire entre 2 et 2.5% du montant de l’emprunt. 

Pour plus de précisions, il faut savoir que la caution est divisée en 2 coûts pour l'emprunteur : le versement d'une commission de caution qui correspond en moyenne à une tranche comprise entre 150 à 600 €. 

Une participation au FMG (Fonds Mutuel de Garantie) qui s’élève en moyenne à 0,8% du capital emprunté. A cela s’ajoute un prix forfaitaire d'environ 200 euros.

 En ce qui concerne l’hypothèque, les droits d'enregistrements sont actuellement de 0,715% du montant du financement immobilier garanti. Ce coût est majoré d'environ 20% puisque les banques inscrivent l'hypothèque pour un montant supérieur à l'emprunt afin de sécuriser l’opération et être couverts sur d’éventuels frais annexes, notamment dans le cadre de procédure.

Estimer les coûts

Il existe des simulateurs, celui de l’ADIL par exemple pour le calcul de l’hypothèque, celui des Notaires de Paris pour le coût d’une mainlevée et celui du Crédit logement pour la Caution.

Que se passe t’il en cas de non-règlement des échéances ?

Pour un prêt souscrit avec une caution, l’organisme prêteur se rapprochera de l’organisme de caution afin d’être réglé. 

La société de caution se rapprochera directement de l’emprunteur et prononcera la déchéance du terme. La Société de caution exigera le règlement par tout moyen de la totalité de la dette restante majorée de 8% de frais de pénalités. Sans accord de règlement amiable, la société de caution pourra solliciter le Tribunal compétent et procéder ainsi à la saisie du bien immobilier.

Pour un prêt souscrit avec hypothèque, plusieurs étapes s’imposent :

  • La « sommation » de régler la dette qui est la première étape au cours de laquelle l'huissier remet une lettre de la banque demandant le règlement des sommes dues sous les 30 jours. Au cours de cette procédure, l'emprunteur à la possibilité de demander un réaménagement de ses remboursements auprès de l'huissier.
  • En cas d'absence de réponse de la part de l’emprunteur défaillant, le créancier va cette fois-ci lui adresser un « commandement à payer valant saisie », ce qui va lui permettre de convoquer son client au tribunal de grande instance sous les 2 mois suivant la délivrance du pli d'huissier.

  • La dernière étape, dans le cas où aucune solution n’a été trouvée entre les parties est l’Adjudication. Ainsi, le juge du tribunal de grande instance décide du prix de vente minimum, puis la vente aux enchères a lieu. Les créanciers sont payés par ordre de priorité, et s'il reste un reliquat il reviendra aux anciens propriétaires, en sachant toutefois que le paiement peut prendre jusqu’à 1 an.

 

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